세제개편 전에 아파트 맞바꾼다? — 교환거래 3년 만에 최대치 이유 총정리 2026

Q. 왜 아파트를 팔지 않고 서로 맞바꾸는 거래가 갑자기 늘었을까?

A. 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래가 305건으로, 역대 최고치였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 최대치를 기록했습니다. 세제개편으로 양도세가 강화되기 전에, 지금 공제 혜택이 가장 좋을 때 시세차익을 남기려는 강남권 고가주택 집주인들의 움직임 때문입니다.

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교환거래 최대치 이미지

교환 거래, 정확히 뭐가 좋은 걸까?

'교환 거래'는 아파트를 물물교환처럼 주고받는 방식으로, 일반 매매와 똑같이 양도세·취득세를 내야 합니다. 그런데도 집주인들이 관심을 보이는 이유는 양도세가 강화되기 전 공제 혜택을 최대한 누리기 위해서입니다. 정부는 최근 세제개편안을 통해 기존 양도세 장기보유특별공제를 장기거주특별공제로 바꾸고, 양도세 공제액에도 한도를 두는 방안을 발표했습니다. 이 개편안이 확정되면 양도차익이 큰 장기 보유 고가주택일수록 2028년 이후 매도 시 양도세를 지금보다 더 많이 내야 합니다. 이 때문에 지금 거주지를 크게 바꾸지 않으면서도 공제 혜택이 가장 큰 시점에 집을 맞교환해 시세차익을 최대한 남기려는 움직임이 나타나고 있는 것입니다.

왜 취득가액을 올려놓는 게 유리할까?

한번 교환 거래를 하면 향후 집을 다시 팔 때의 취득가액도 현재의 오른 가격으로 새로 설정됩니다. 즉 나중에 다시 매도할 때도 양도세 계산에서 유리해지는 구조예요. 한국부동산원에 따르면 같은 기간 서울 아파트 교환거래는 57건을 기록했는데, 이번 세제개편안(8월 3일 발표) 영향이 본격 반영되기 전 수치라는 점을 고려하면, 앞으로 더 늘어날 가능성도 있습니다. 실제로 장기 보유하면서 집값이 크게 오른 압구정 등 강남권 재건축 아파트를 중심으로 이 같은 거래 문의가 이어지고 있는 것으로 전해집니다.

🗂️ 이슈탐험가가 다룬 이야기

아파트 두 채 모형이 화살표로 서로 교환되는 모습, 서류와 도장이 함께 놓인 정물 사진

실제 현장 반응은 어떨까?

압구정 한양아파트 인근에서 영업하는 한 공인중개사는 "주로 장기 보유한 60, 70대 집주인분들이 교환 매매를 문의한다"며 "아는 사람과 등기를 바꾸려고 하는데 가능한지, 세금이 얼마나 줄어드는지 등을 물어본다"라고 전했습니다. 온라인에서도 '맞교환 절세법' 등 이런 매매 방식을 설명하는 글이나 관련 문의가 잇따르고 있습니다.

지금 상황 3단계로 정리하면?

1. 1단계. 8월 3일 세제개편안 발표로 양도세 장기보유특별공제가 장기거주특별공제로 개편, 공제 한도 신설이 예고됐다.
2. 2단계. 개편이 확정되기 전 공제 혜택을 최대한 챙기려는 집주인들이 매도 대신 '교환 거래'를 선택하고 있다.
3. 3단계. 압구정 등 강남권 재건축 아파트를 중심으로 문의가 이어지며, 올해 상반기 거래량이 3년 만에 최대치를 기록했다.

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